青年首購貸款（新青安貸款），是政府為了能夠減輕年輕人的首次購屋壓力，所發佈的優惠政策。但，我觀察到各銀行已經快要觸及自身的自用住宅放貸限額，這表示，未來尚未買房的年輕人，很可能將會無法貸款到錢去購置自用住宅，或著只能承作更高的利率的房貸貸款。之所以會無法借到錢，並不是因為新青安政策，而是因為銀行本身受到銀行法規定，有「不動產放貸限額」。
銀行受到「銀行法」第72條之2的規定限制，銀行倘若要承作房貸、土地、建築融資等不動產的放款，以銀行總存款跟金融債的總和30%為限。舉例來說，倘若銀行總存款跟金融債合起來總計10億元，銀行最高能承作3億元的不動
產放貸。而金管會在2018年，因應社會需求及鼓勵企業擴充生產線，針對「公私立各級學校」、「醫療機構」、「政府廳舍」、「長照機構」、「社會住宅」及「廠房」（包含都更危樓、營建工程的營運週轉金放款），不受前面提及的限額限制。
不動產放貸限額現在之所以開始有被拿出來討論，主要是因為台灣各銀行的不動產放貸限額，已經快要到上限了。按照2023年7月的新聞報導，引用金管會的統計資料，不動產放貸比率在2022年6月曾一度來到27.19%的高點，接著因為存款增加快速，便開始下滑，於2023年4月曾來到26.22%。之後因為新青安貸款政策的推出，不動產放款又再度增加，不動產放貸比率到2024年5月為止，是26.54%。也就是快要抵達銀行法第72條之2所提的30%。
不動產放貸金額，以銀行總存款與金融債總和30%為上限，公式就是
[不動產放款/（存款+金融債）＝30%
以這個公式來看，倘若存款有持續上升，就算不動產放款上升，只要沒有超過30%，都還是可以承作。換而言之，如果存款增加，不動產放款的量也還是可以增加啊～只要銀行的存款量持續增加，那麼銀行是不是就可以持續放款了呢？
但就目前看起來，央行已經向金管會提案，應該要重新檢討銀行法第72條之2的規定，看是比率是否需要調整，還是應該要針對不動產的放款限額做總量管制。如果以「總量管制」四個字單純來看，政府很有可能已經要開始加強管制不動產放款了。
風險權數是什麼？就是「不動產放款資本計提標準」，白話文來說，銀行業做的也是槓桿的生意，提存一定範圍內的準備金，就能夠借出去更多的錢。因此，風險權數越高，銀行同樣要借錢給民眾或企業時，需要提存的準備金越高。
前面提到，銀行不動產放貸限額，只能借出去存款加上金融債的30%，而這30%限額的不動產放貸，又要提存一定的準備金才能借出，如果風險權數越高，那麼提存的準備金就要越多，會一定程度壓縮銀行不動產放貸的能力。
早在2022年，金管會已有拉高銀行計算資本適足LTV法（不動產暴險按貸放比率）中法人房貸、自然人第三戶房貸、購地、餘屋及工業區閒置土地貸款的五大項風險權數，最高達200％，風險權數比例變動，從下圖可以看到。
簡單舉例，假設某家公司要購置住宅貸款，並向銀行借錢1000萬，這種類型屬住宅用不動產暴險一般型，適用50%之風險權數，銀行必須要有500萬的準備金，才可以借給這家公司1,000萬元。
但是，本規定還沒有被更改前，此業務風險權數只有30%，在相同的條件下，銀行只要有300萬的準備金，就可以借給法人1,000萬。如果是自然人第三戶房貸，現在的風險權數是100%，也就是說，倘若銀行要借民眾買第三間房的貸款總計1,000萬，銀行也必須提撥1,000萬準備金。這是金管會為了降低銀行不動產放貸槓桿的政策，卻可能是緊縮不動產放貸的第一道警鐘。
而金管會在2023年，已經公布本國銀行自有資本與風險性資產，需與國際規範接軌，並發佈了「銀行自有資本與風險性資產之計算方法說明及表格修正規定」，修正內容包括信用風險標準法、IRB法、產出下限、作業風險及槓桿比率，大體來看，不管是國際趨勢，或著是政府政策，對於金融槓桿都是傾向緊縮。
不動產在台灣來說算是剛性需求的商品，然而倘若潛在客戶沒有辦法利用銀行管道，開槓桿借錢，那麼會不會反而需求就會變相的下滑呢？需求變相的下滑，會不會導致房市的交易量下滑呢？如果房市交易量下滑，就會能夠影響房價嗎？新青安政策會不會因此就到盡頭了呢？
我想這個只是房市發展的其中一個可能性，也尚未討論到其他的變因，因此我也不敢斷言。至於不動產放貸限額到底會不會有一些新的變動，這個金管會已經說一個月內提出方案，這點我也會在持續的研究。
